Éditions Sorman

Identifier une construction irrégulière

On distingue deux types de constructions irrégulières : soit les travaux sont réalisés sans obtention d’une autorisation d’urbanisme (défaut de permis de construire, permis de construire refusé, annulé ou retiré), soit les travaux sont précédés d’une autorisation d’urbanisme mais ne respectent pas les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue. Par ailleurs, tous travaux soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme doivent donner lieu, après leur réalisation, au dépôt d’un formulaire de déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, auprès de l’autorité administrative territorialement compétente. Le maître d’ouvrage atteste ainsi, auprès de l’autorité administrative, l’achèvement des travaux, dans le respect des prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue. L’autorité administrative dispose alors d’un délai, oscillant entre 3 et 5 mois, pour vérifier et, le cas échéant, contester la conformité des travaux réalisés. À défaut, les travaux seront réputés conformes.

Régulariser une construction irrégulière

La jurisprudence a admis dans de nombreux cas la validité d’autorisations d’urbanisme de régularisation, délivrées postérieurement à la réalisation de la construction. Ainsi, une construction irrégulièrement édifiée, soit qu’elle n’ait été précédée d’aucune autorisation d’urbanisme, soit que sa réalisation ne respectait pas l’autorisation d’urbanisme obtenue, peut se voir valablement régularisée après coup, par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme correspondant à la construction réalisée. Il s’agit de régulariser a posteriori les irrégularités de la construction et d’éviter l’application de sanctions pour son propriétaire.
Attention, la régularisation n’est possible qu’à la condition que la construction réalisée respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de la demande de cette autorisation d’urbanisme de régularisation. Ainsi, un bâtiment édifié sans autorisation au sein d’une zone non constructible ne pourra pas être régularisé a posteriori. Le bâtiment restera donc considéré comme une construction irrégulière.

Quelles sanctions pour le propriétaire et quelles conséquences pour l’acquéreur d’une construction irrégulière ?

Les sanctions encourues par un propriétaire sont de trois ordres, pénale, civile, administrative.

Les sanctions pénales : réaliser des travaux sans autorisation d’urbanisme, ou en contradiction avec les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue, constitue un délit. Les sanctions peuvent consister en une amende, pouvant aller jusqu’à un emprisonnement en cas de récidive, ainsi qu’en l’obligation de mise en conformité de l’ouvrage avec l’autorisation obtenue, ou sa démolition s’il a été édifié sans autorisation, laquelle peut être prononcée sous astreinte ou exécutée d’office.
À savoir : ces obligations de mise en conformité ou de démolition suivent le bien et doivent donc être exécutées par le nouveau propriétaire en cas de vente. Le délai de prescription de l’action pénale est de six ans à compter de l’achèvement des travaux, c’est- à-dire à compter du jour où les constructions sont en état d’être utilisées conformément à l’usage pour lesquelles elles sont destinées. La date de l’achèvement s’apprécie concrètement, et sa preuve peut être apportée par tous moyens.

Les sanctions civiles : elles permettent à un tiers subissant un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation d’une construction irrégulière de saisir la juridiction civile en vue d’obtenir réparation, soit par l’allocation de dommages-intérêts, soit par la prononciation de la démolition de la construction aux frais du propriétaire. Le délai de prescription est de cinq ans à compter du jour où l’auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. La collectivité territoriale compétente peut également saisir la juridiction civile en vue d’obtenir la mise en conformité de l’ouvrage ou sa démolition, cette action étant prescrite par un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Les sanctions administratives : elles sont des mesures imprescriptibles de police administrative, de trois ordres : une construction irrégulière peut se voir interdire le raccordement aux réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité…), sanction présentant peu d’intérêt lorsque le bien est déjà raccordé aux réseaux. L’autorité administrative peut également refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme tant que l’immeuble est irrégulier. L’acquéreur d’un bien immobilier irrégulier peut donc voir l’évolution future de son bien bloquée. Enfin, en cas de destruction de l’immeuble suite à un sinistre, le propriétaire de l’immeuble irrégulier ne pourra pas bénéficier du droit de reconstruire à l’identique (art 111-3 du code de l'urbanisme). De fait, l’acquéreur d’un bien dans une zone non constructible ne pourrait plus reconstruire, toute demande de permis de construire lui étant refusée. Il pourrait également rencontrer des difficultés pour assurer l’immeuble.

Marie Boulet le 27 mai 2021 - n°1171 de La Lettre de l'Environnement Local des communes et des intercommunalités