Éditions Sorman

Céder des bâtiments qui appartiennent à la collectivité. Cette perspective n’est plus taboue pour les élus. Elle devient même un levier de bonne gestion car la rénovation énergétique va coûter cher aux collectivités. D’autant plus lorsqu’elles possèdent des bâtiments de plus de 1 000 m² qui sont soumis au décret tertiaire. Elles devront investir massivement pour en réduire la consommation de 40 % en 2030, 50 % en 2040 puis 60 % en 2050. Où trouver les financements nécessaires ? « La valorisation économique de la propriété publique peut être un levier d’action pertinent pour financer la rénovation énergétique globale des bâtiments des collectivités », avance la Fédération nationale des collectivités concédantes et régies (FNCCR) dans un récent dossier pratique*. Un bâtiment vendu, c’est un chantier de rénovation en moins. C’est aussi, lorsque le marché immobilier local est porteur, un moyen de générer des recettes qui seront réinvesties dans d’autres réhabilitations.

Suivre les valeurs du marché local

Ce cercle vertueux exige des précautions juridiques et économiques. Le dossier de la FNCCR rappelle les procédures de déclassement et de désaffectation à suivre. En outre, même sans obligation de publicité ni de mise en concurrence, la vente ne peut pas se conclure à un prix inférieur à la valeur réelle de l’immeuble. Avant même de solliciter la DGFiP, les élus auront besoin d’identifier des opportunités économiques. Pour suivre le niveau du marché immobilier local, on peut utiliser un nouveau service de cartographie des ventes proposé par Spallian**. Grâce à un moteur de recherche cartographique, la collectivité accède aux montants des transactions sur des biens qu’elle peut filtrer par catégories de locaux, terrains bâtis et non bâtis, types de transactions (terrains à bâtir, ventes en l’état futur d’achèvement...).

Élaborer un schéma directeur immobilier et énergétique

Caractéristiques du patrimoine bâti, des consommations, des usages, des enjeux de rénovation, de mise aux normes ou d’aménagement … Toutes ces informations sont indispensables avant de décider d’une vente. La FNCCR incite les collectivités à les rassembler et à les structurer sous la forme d’un schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE). Pour commander un tel document à un prestataire spécialisé, la fédération propose un modèle de cahier des charges***.
Ce document permet d’abord de s’assurer de l’exhaustivité des informations obtenues grâce à une série d’audits : des enjeux réglementaires (conditionnant des travaux de mise à niveau, notamment d’accessibilité), de la vétusté du bâtiment et de ses équipements, des performances énergétiques, de la connaissance des activités et des besoins d’occupation, des enjeux stratégiques et budgétaires liés à la valorisation.
Le cahier des charges prévoit ensuite l’écriture de scénarios que la FNCCR préconise de limiter à trois ou quatre. Le choix final enclenche la formalisation du SDIE. Ce document comprendra, notamment, des programmes planifiés et chiffrés de déménagement des activités ainsi que de travaux. Pour chaque site, une fiche détaille les opérations prévues (ce qui facilite la passation des marchés), incluant un planning de réalisation, une estimation des coûts et recettes, le montage juridique, les contraintes réglementaires… Enfin, le SDIE prévoit des modalités de gouvernance et de révision afin que la collectivité puisse gérer durablement son patrimoine.

* « Générer de nouvelles capacités d’investissement dans la rénovation énergétique, céder son patrimoine » consultable sur www.fnccr.asso.fr/
** www.spallian.com/2022/06/23/cartographie-donnees-valeurs-foncieres-france-dvf/

Jean-Philippe ARROUET le 21 juillet 2022 - n°1197 de La Lettre de l'Environnement Local des communes et des intercommunalités